山东房价现在的走势到底咋样？

最近啊，不少人问我山东房价是不是又涨了。其实不管是济南还是青岛，最近半年数据表明方向是二八开，涨的涨，跌的跌，差别可不小。

先把问题说清楚，房价这东西哪儿是说来就来，走是说走就走的？它背后其实是供需关系在实实在在地做文章。

在济南的科技新城，你懂吗？那种土地方圆几公里也许就配两个大学，出个地铁口还有点站不稳，那就是新鬼镇，他们涨得跟啥似的，十几万每个平都可以买啊，占了个呗便宜吗真正漂亮就要看市场是不是认可这种价值，放不放风都是话不说，但是十个人里面有五个我觉得认不到这套逻辑。主要的原因是那些买高铁站附近的买家，图啥？图省事。去哪都地铁直达，上班不挤，孩子上学可能也方便。买单基本是一种心理预期，你投资的是未来二十年的交通便利。

不过呢，在老城区那就不一样了，历史建筑密密麻麻的，也算一种文化底蕴，例如老济南那些胡同好的很呐，又老又好一般的老房，价格只十来万，但每次想买显得比什么都缺。

为啥差别大了去了？其实核心是两个字——土地。这种房子，就像龙虾，东南沿海才有，济南只是一个省会，可扩张的空间给你们细细道来，你想呢，济南和青岛，一个是老大哥，一个是新星，成交量本身就成倍数差，学区房都在城市核心区，发展历史悠久，历史上留下来的名校不止一个，而二环外的，那也是靠着政府规划一步步长起来的，你看看山东的房价是涨是跌，无非中心区域和新区这两头滴。

不过济南不是都没有机会，一套判断房产价值的公式是这样的：
地段好不好 > 学校怎么样 > 交通方不方便 > 配套跟得上不跟得上

比如说在长清大学城那种区域，你看大学多了去了，但是我很不敢说到底行不行。虽说孩子教育有点先机，但是周边设施跟不上，从小学到高中整个路径都要寻思，学校的录取分数还都说不准，这时候就要掂量孩子是不是就在这里上到了。整体来看，这种地段就真是不太靠谱，我家隔壁就出现过，孩子考上大学了，房子却算个无用资产。

热门学区房到底值不值这个价？

说到学区房，我跟你讲，这玩意儿很多人觉得它确实算是投资。可真的是这样吗？我之前也遇到过看不懂的情况，有些买了学区房觉得值，有些不买的，好像没冒啥风险。

其实呢，学区房的核心就是看你有没有那个孩子条件，或者能不能从当下开始操作。不是只有高层次才有变通的能力，只是得看你花的精力多少。
满足谁呢？有这么几类人：

第一种，不考虑换学区、单纯想让孩子就近读书的中年改善型买家。这就像是上周微信群里讨论的，孩子从闯世界的人物到步入正规考试期，换学校本身就是劳神费力的事，学区房就是让你安心，不怕货不对板。

第二种，第一次购房者，特别是那些七零八后的孩子已经长大，需要独立或者和父母一起生活，对于他们来说，距离学校近可能意味着通勤时间短，但实际上各类公寓加起来可能更贵，房子本身可能指日可期学习氛围中走一圈甚是不错，站在校门口就能安排孩子时间表。

至于是不是赚到了，这事儿你问十个家长，得有八个人说，这到底是赚还是亏？其实啊，现在都隔离大力度申购学校了，按照政策，一个公民也只能上一个学区学，你要想试试转学区，那更是排长队通宵跑，所谓学区房，最大的价值正在于剪断了你转学区的念头，安心住下来。

不同类型人群该怎么参考山东房价信息？

我最初犹豫这个问题的事儿，是因为有朋友从外地回来，跟我说换个城市住，几天后却支支吾吾不想再看房源了，最后揭晓原来是深套了。这种情况太常发生了，也是很多人轻信专业分析或者说营销话术的沉重结果。

那到底哪些人该看山东房价走势呢？我觉得分成这几类：

一个人口刚流入的白领，结婚成家，考虑月光还是阳光，房租或许不错，但这个城市是留得住我的，我相信，我要有房作为基础。这就要求你关注的是连续几年可能仍然上涨的区域，例如济青长得快，但是单价居高，买不起中心区，次中心区拿下来不难。

第二类是刚需或者改善需求的家庭，这时候除了自己和子女上限，还得去考虑父母看孩子的期待，不舍得一直寄居在别人家里。这类人要注意资金利用率，不能当期货炒股来做，更别说押全家身家。

第三类是投资者？另外还有些犹豫是不是该换房升值的人，他们是少数派，但姿态都很坚定，那么你觉得你拥有几成的消息渠道，几成的抗风能力？有的看新闻出一万，有的看论坛十几万，所以得看你手上有没有闲钱，能不能承受没同时期折腾。