青岛市房改房要缴税吗 探秘青岛房价中的税费那些事儿

咱们今天来聊聊青岛房价里那个让人头大的事情——该缴哪些税。相信不少人都在买卖房产时为这笔费用纠结过，尤其是那些房改房的买卖，更是一头雾水！作为一名过来人，我真跟你讲，这方面的信息实在太重要了，提前掌握能帮你省下不少事。
我给你举个例子吧，我和朋友去看房那天，人家卖家一听说要交税，眼睛都瞪大了！咱们也别紧张，其实只要知道怎么算，就能心里有底。

1. 咱们先讲讲买二手房需要交的那些税

大家都知道，买二手房可比新房复杂多了，主要就是因为多了一堆税费要处理。你在青岛买房，如果是二手房，很可能涉及到交易过程中需缴纳的税费。具体会遇到哪些税呢？我们来一个一个说道说道。 首先来谈谈最基本的契税。这个是买房的时候必须要交的，比例看着都吓人，对吧？目前青岛这个税率是根据房屋面积、新房还是二手房，以及是不是首套房来定的。大多数情况下，首套房买90平米以下的房子，契税是1%；超过90平米则是3%！买二套房的话，比例就会更高一些，尤其是普通住宅，达到3%甚至4%不等。但如果是投资性质的购买，税负就重了。这里我之前帮不少人算过，很多人因为不清楚这个税率，在交易前就吓得直哆嗦，其实只要提前了解清楚，很容易就能避开这些坑。 除了契税，还有一笔很重要的费用，就是维修基金。这个钱不是交给国家，也不是交到哪个大公司的口袋里，而是专门用来小区公共设施的维修和更新的，算是咱们所有业主共同的财产。一般按照房屋总价的百分之二到百分之三来收，有些老小区可能已经交过了不需要重复交。说到这我又想起之前遇到的一个事儿，有个朋友买了老房子，跟卖家说不用交维修基金，结果钱都不好收，最后闹得不愉快。所以上车之前这一块儿也得问清楚。

2. 交易过程还得交些啥税？

除了买房那一刻要交的，卖房的时候也要考虑，而且卖家那一边要交的税我们作为买家也是需要了解的。因为这些税费互相影响，弄不好就把买卖钱的差别搞大了。 增值税及附加，这也是卖家买卖房屋的一大支出。一般在房屋持有满两年以上才可以免征这部分税款，如果不满两年，就要按照差额的5.6%来缴纳。当然，如果是普通住宅，还可能享受一些税收优惠，但青岛具体怎么执行，建议你最好亲自跑一趟税务局问清楚。 还有个人所得税，这个其实卖家比较关心，但我们也得知道会影响到总成交价。计算方式有两种，一种是按照成交价的1%直接交，另一种是能提供购房发票的话，可以差额的1%-2%缴纳。说句实在话，有些卖家为了逃避这个税，故意不肯配合过户，真是让人头疼。所以买二手房时，这一点一定要提前在合同里写明白。 到了收房那一天，可能会遇到物业交割费、水电煤气缴取暖费等等，这些小杂费可不能落下。别看它们比大额税费少一些，但整个过程里加起来也得几百到几千块钱不等，如果你不仔细问，很可能打水漂儿。

3. 特殊情况：房改房的税费怎么算

好，我估计很多朋友就是冲着青岛房改房来的，那这个特殊的房产形式，在税费上有什么讲究呢？咱们来深扒一顿！ 房改房，指的是在那个年代，单位以福利房形式卖给员工的房子。现在咱们要把它交易出去，它有它自己的特殊手续，也就是说，可能需要先经过房改程序变成普通的商品房。这个过程叫房改过户，道理跟一般二手房不一样。 这套房子最大的特点是：在缴纳契税和营业税时，会分两种情况处理。情况一：房改房第一手拥有者卖出，也就是卖房人当时是单位员工的话，那这时候我们作为第二手需要交的税，就根据实际成交价来算。和普通二手房差不多，只是买方不用再处理什么房改手续了。 但如果说卖方是房改房的原始购买者，也就是他自己出售，这时候就不是按照正常的交易来进行的，而是我们俗称的'产改房卖'。这种情况下，网签的价格要是低于房改协议上记录的购买价格，会出现一个差异，这部分差额要在交易时补清，俗称'打差额审批'。 举个实际例子：假如你花40万买的房改房，而房改协议上记载的是最早的购入价20万，那这多出的20万就是你所享受的房屋增值权益，在这种交易中，很多时候为了简化审批流程，直接可以参照原房改价格，而不用按现在40万的各种费用来算。

知识补充：青岛对于房改房缴纳遗产税和土地增值税有些优惠政策，但具体政策需要到当地税务部门详细咨询。

作为实用指南，我在税务局实习的时候，发现很多时候需要亲自去一趟窗口才能问明白，别网上一堆政策就乱套了。

4. 省点心！买卖二手房的避坑指南

听了这么多，可能大家脑子已经有点乱了，其实很正常。毕竟买房卖房，咱们是一辈子的大事儿，不懂行很正常。但避开这些坑就显得太重要了。 首先，别轻信口头承诺。二手房交易中，有太多的事情只能以书面形式为准。不管你是在wnd网站上咨询，还是实地看房，都要跟卖家把那些费用和期限写在合同上，口头的承诺都不算数。 然后，多跑几家银行。我经手过不少事儿，同一个贷款产品，在不同银行价格差能达到几百！等到钱到账那天你才发现，实际上多付了首付款、少付了...这事儿绝对不能再犯糊涂。一定记得多家银行对比，争取最好的利率。 最后，找专业中介靠谱。付点服务费算交学费吧，亲身经历告诉我，好的中介不是来赚你钱的，而是帮你考虑问题周全。从看房开始，到定金，再到交易，会比自己瞎指挥靠谱得多。不过选择时也得擦亮眼睛，别被软广忽悠了。 总的来说，无论是普通二手房还是房改房，税费都是买卖过程中的关键环节，花再多时间去了解也值了。有钱的朋友少碰一手交钱一手交钱的路边交易，手头紧就按部就步走正规渠道，只要你认真读完这篇文章，至少不会一头雾水了。 买房子不是儿戏，但是只要你心里有数，怕啥呢？